賃貸物件を探す際、瑕疵物件と表示されている住宅にはどのような問題があり、暮らせるのか迷うこともあるでしょう。
瑕疵には建物の不具合だけでなく、過去の出来事や周辺環境、法律上の問題も含まれるため、確認すべき点が異なります。
本記事では、瑕疵物件の意味と種類、物理的瑕疵と心理的瑕疵の特徴や確認事項について解説します。
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瑕疵物件とは？
瑕疵物件とは、土地や建物が通常の品質や性能を欠く、または生活上の問題を抱えた不動産のことです。
一般に訳あり物件とも呼ばれますが、事故物件だけを意味しません。
瑕疵は、建物や土地の不具合を示す物理的瑕疵、過去の出来事による心理的瑕疵、周辺環境の問題を示す環境的瑕疵、法令上の問題を示す法的瑕疵の４種類に整理されます。
環境的瑕疵には継続的な騒音や悪臭、法的瑕疵には法令に適合しない建物などが挙げられます。
ただし、すべての事情が一律に瑕疵と認められるわけではありません。
賃貸広告に「告知事項あり」と記載されている場合も、死亡事故と決めつけず、具体的に何が告知されているかを確かめましょう。
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物理的瑕疵物件の特徴と確認事項
物理的瑕疵とは、土地や建物に欠陥や損傷があり、安全性や機能に支障がある状態です。
土地では地盤沈下や土壌汚染、地中埋設物などが該当し、建物では雨漏りや水漏れ、シロアリ被害、給排水設備の故障などが代表例です。
たとえば、天井の染みを補修していても、雨水が侵入する原因が残っていれば再発する可能性があります。
また、床の傾きだけで地盤沈下と断定できず、軽微な傷も必ずしも瑕疵ではありません。
賃貸借では貸主が原則として使用に必要な修繕をおこないますが、借主の責任による不具合は例外です。
入居前に欠陥が分かった場合は、修繕の内容や完了時期、生活への影響を確認し、入居後は貸主や管理会社へ速やかに伝えましょう。
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心理的瑕疵物件の告知ルール
心理的瑕疵とは、建物の機能に問題がなくても、過去の事件や人の死などから心理的な抵抗を感じる事情です。
殺人や自殺などが代表例で、目視では分からず、受け止め方も異なります。
国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活上の不慮の死は原則として告知不要とされます。
一方、殺人や自殺などは賃貸借取引で原則として告知対象となり、一定の事案ではおおむね３年経過すると原則告知不要となるのです。
ただし、発見が遅れて特殊清掃がおこなわれた場合は発覚時から期間を数え、社会的影響が大きい事案などには例外があります。
入居希望者から死亡事案について質問されたときは経過期間に関わらず把握する事実を告げるため、契約前に時期や場所、内容を具体的に尋ねましょう。
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まとめ
瑕疵物件は事故物件だけを指すのではなく、建物の欠陥や周辺環境、法律上の問題など、多様な事情を含む不動産です。
物理的な問題は修繕状況や生活への影響を確認し、心理的な問題は過去の出来事と告知内容の把握が判断材料になります。
賃貸借契約を結ぶ前に、告知内容や不具合への対応を確かめ、自分が納得できる条件かどうかを検討しましょう。
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株式会社依田不動産
横浜市鶴見区に根差した地域密着型の姿勢を大切にし、親身な対応と誠実な提案を信条としています。
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